不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説

「親が亡くなり、実家を相続することになったけれど何から始めればいい？」

「不動産の名義変更には期限がある？」

不動産を相続すると、遺産分割だけでなく、法務局での相続登記や相続税、不動産の管理・売却など、さまざまな手続きが必要になります。

特に重要なのが相続登記です。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得した相続人は、原則として自分のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。

「しばらく実家を使わないから、そのままにしておこう」と放置することはおすすめできません。

この記事では、不動産を相続したときに何をすればよいのか、相続発生から相続登記、その後の管理・売却までの流れをわかりやすく解説します。

不動産を相続したら最初に確認すること

親などが亡くなり不動産を相続する可能性がある場合、まずはどのような不動産を所有していたのかを確認します。

代表的な不動産には、

• 自宅の土地・建物
• マンション
• 賃貸アパート・マンション
• 駐車場
• 貸地
• 田畑
• 山林
• 別荘

などがあります。

自宅だけだと思っていたところ、地方に土地や山林を所有していたというケースもあります。

まずは被相続人が所有していた不動産を把握することから始めましょう。

不動産相続の手続き全体の流れ

一般的には、次のような流れで進めます。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 相続人を確認する
3. 相続する不動産を調査する
4. 不動産の価値や負担を確認する
5. 相続するか相続放棄するか判断する
6. 遺産分割協議を行う
7. 不動産を取得する人を決める
8. 相続登記を行う
9. 相続税が必要なら申告・納税する
10. 相続後の不動産を管理・利用・売却する

不動産だけを単独で考えるのではなく、預貯金・株式・生命保険などを含めた相続財産全体を確認しながら進めることが重要です。

相続財産とは？相続の対象になる財産・ならない財産をわかりやすく解説

STEP1｜遺言書があるか確認する

最初に確認したいのが遺言書です。

遺言書に、

「自宅の土地と建物を長男に相続させる」

などと記載されている場合、基本的にはその内容を踏まえて相続手続きを進めます。

一方、遺言書がなければ、相続人同士で遺産分割について話し合うことになります。

なお、自宅などで見つかった自筆証書遺言については、原則として家庭裁判所の検認が必要です。

ただし、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管されていた遺言書など、検認が不要なケースもあります。

遺言書についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

遺言書とは？種類・効力・書き方をわかりやすく解説

STEP2｜誰が相続人になるのか確認する

次に法定相続人を確認します。

配偶者は原則として常に相続人となり、配偶者以外の相続人には次の順位があります。

1. 第1順位：子
2. 第2順位：父母などの直系尊属
3. 第3順位：兄弟姉妹

子が先に亡くなっている場合などには、孫などが代襲相続人になることもあります。

不動産の名義を変更する際にも相続関係を確認する必要があるため、戸籍を集めて相続人を確定していきます。

法定相続人についてはこちらの記事も参考にしてください。

法定相続人とは？誰が相続人になるのか順位と範囲をわかりやすく解説

STEP3｜被相続人が所有していた不動産を調べる

相続人が分かったら、相続する不動産を調査します。

確認資料としては、

• 登記事項証明書
• 固定資産税の納税通知書
• 固定資産評価証明書
• 名寄帳
• 売買契約書などの保管書類

などがあります。

不動産については、所在地だけでなく、

• 土地と建物の名義
• 共有者の有無
• 持分割合
• 抵当権などの有無
• 土地の地目

なども確認しておきましょう。

STEP4｜不動産の価値だけでなく負担も確認する

不動産を相続するときは「いくらの価値があるのか」だけで判断しないことが重要です。

不動産を所有すれば、

• 固定資産税
• 修繕費
• 管理費・修繕積立金
• 草刈りなどの維持管理
• 火災保険料

などの負担が発生する可能性があります。

賃貸物件であれば、賃貸借契約や敷金、管理会社との契約、借入金などについても確認が必要です。

「相続できる財産」と「相続したい財産」は必ずしも同じではありません。

また、相続税を考える場合には、売却できる価格と相続税評価額を分けて考える必要があります。

不動産の相続税評価についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

相続した不動産の評価額はいくら？土地・建物の相続税評価方法をわかりやすく解説

STEP5｜相続するか相続放棄するか判断する

不動産に価値がほとんどなく、管理負担や借金などが大きい場合には、相続放棄を検討することもあります。

ただし、相続放棄は不要な土地だけを選んで放棄する制度ではありません。

原則として、相続人としての立場そのものを放棄するため、預貯金などのプラスの財産も相続できなくなります。

また、相続放棄には原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内という期限があります。

相続財産の調査はできるだけ早く始めましょう。

相続放棄とは？3か月の期限・手続き・注意点をわかりやすく解説

STEP6｜誰が不動産を相続するか話し合う

遺言書などによって取得者が決まっていない場合には、相続人同士で遺産分割協議を行います。

たとえば、父の財産が、

• 自宅：4,000万円
• 預貯金：2,000万円

で、相続人が長男と長女の2人だったとします。

不動産は現金のように簡単に半分に分けることができません。

そこで、

• 長男が自宅を取得する
• 長女が預貯金を取得する
• 不足分を長男から長女へ代償金として支払う

といった分け方を検討することがあります。

生命保険を利用して代償分割などに必要な現金を準備する方法もあります。

遺産分割協議についてはこちらの記事で解説しています。

遺産分割協議とは？進め方・必要書類・まとまらない場合をわかりやすく解説

STEP7｜遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議がまとまったら、内容を遺産分割協議書にまとめます。

不動産については、どの不動産を誰が取得するのかを正確に記載することが重要です。

住所だけではなく、登記事項証明書などを確認しながら、土地の所在・地番、建物の家屋番号などを正確に記載します。

遺産分割協議書は、その後の相続登記でも重要な書類になります。

遺産分割協議書とは？書き方・必要書類・作成時の注意点をわかりやすく解説

STEP8｜相続登記を行う

不動産を取得する人が決まったら、法務局で相続登記を行います。

相続登記とは、亡くなった人の名義になっている土地や建物を、相続した人の名義へ変更する手続きです。

以前は相続登記をしないままにしているケースもありましたが、現在は法律上の義務となっています。

相続登記の期限・必要書類・費用について詳しく確認したい方はこちらをご覧ください。

相続した不動産の名義変更とは？相続登記の期限・必要書類・費用をわかりやすく解説

相続登記は2024年4月から義務化

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、

自分のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内

に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

「相続した不動産を使う予定がないから登記しなくてもよい」ということではありません。

2024年4月より前に相続した不動産も対象

相続登記の義務化で特に注意したいのが、制度開始後の相続だけが対象ではないことです。

2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記をしていない不動産も対象です。

2024年4月1日より前から相続による不動産取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

祖父母や親の名義のままになっている不動産がある場合には、早めに登記状況を確認しましょう。

遺産分割が3年以内にまとまらない場合は？

相続人同士の話し合いがまとまらず、期限内に遺産分割の結果に基づく相続登記ができないケースもあります。

このような場合に利用できる制度の一つが相続人申告登記です。

相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度です。

ただし、相続人申告登記をしただけで、遺産分割の結果に基づく最終的な所有権の登記が完了するわけではありません。

その後、遺産分割によって不動産を取得する人が決まった場合には、その内容に応じた相続登記が必要になります。

相続人申告登記を含む相続登記の詳しい仕組みについてはこちらの記事をご覧ください。

相続した不動産の名義変更とは？相続登記の期限・必要書類・費用をわかりやすく解説

相続登記にはどんな書類が必要？

必要書類は、遺言による相続なのか、遺産分割協議による相続なのかなどによって異なります。

遺産分割協議による一般的な相続登記では、たとえば、

• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍関係書類
• 相続人の戸籍
• 被相続人の住民票の除票など
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 遺産分割協議書
• 印鑑証明書
• 固定資産評価証明書など

が必要になることがあります。

実際の必要書類は相続の状況によって異なるため、管轄の法務局や司法書士などへ確認しましょう。

相続登記はどこでする？

相続登記は、相続する不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

相続人の自宅の近くの法務局とは限らないため注意しましょう。

相続登記は自分で申請することもできます。

一方で、

• 相続人が多い
• 何代も相続登記をしていない
• 不動産が複数ある
• 共有関係が複雑
• 戸籍収集が難しい

といった場合には、司法書士への依頼を検討する方法もあります。

相続登記には登録免許税がかかる

相続登記をするときには、原則として登録免許税がかかります。

相続による所有権移転登記の税率は、原則として不動産の価額の0.4％です。

たとえば登録免許税の計算に用いる不動産の価額が2,000万円なら、単純計算では、

2,000万円 × 0.4％ ＝ 8万円

となります。

ただし、一定の土地の相続登記には登録免許税の免税措置が設けられています。

免税措置には要件や期限があるため、実際に登記する際には最新の制度を確認しましょう。

相続登記と相続税は別の手続き

「相続登記をしたから相続税の手続きも終わった」と考えないよう注意しましょう。

相続登記と相続税の申告は別の手続きです。

相続税については、遺産総額などを確認し、基礎控除を超える場合などには申告が必要になります。

相続税の基礎控除は、

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

です。

相続税の申告期限は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

相続税の申告は必要？申告が必要な人・不要な人をわかりやすく解説

不動産の「売却価格」と「相続税評価額」は違う

不動産相続では、不動産の価値についても注意が必要です。

不動産会社が査定する売却価格と、相続税を計算するときの評価額は同じとは限りません。

土地については路線価方式や倍率方式などによって評価し、建物についても相続税上の評価方法があります。

そのため、

「自宅は5,000万円で売れそうだから、相続税でも5,000万円として計算する」

とは限りません。

土地・建物の相続税評価について詳しくはこちらをご覧ください。

相続した不動産の評価額はいくら？土地・建物の相続税評価方法をわかりやすく解説

不動産を共有名義にするときは慎重に

相続人が複数いる場合、

「公平にするため、自宅を兄弟2人で2分の1ずつ共有にしよう」

と考えることがあります。

しかし、不動産の共有には注意が必要です。

将来、不動産全体を売却したり重要な変更をしたりするときには、共有者間の調整が必要になります。

さらに共有者が亡くなると、その持分が次の世代へ相続され、共有者が増えていく可能性もあります。

「とりあえず平等に共有」という決め方ではなく、将来の利用・売却まで考えて判断することが大切です。

共有名義のメリット・デメリットについて詳しくはこちらをご覧ください。

相続した不動産を共有名義にするとどうなる？メリット・デメリットと注意点を解説

相続した不動産を売却する場合

相続した不動産を自分や家族が利用しない場合には、売却も選択肢の一つです。

売却するためには、相続による所有権を登記簿上も整理しておく必要があります。

また、売却によって利益が出た場合には、譲渡所得に対して所得税・住民税などがかかる可能性があります。

相続した不動産の売却手続きや税金について詳しくはこちらをご覧ください。

相続した不動産を売却するには？流れ・税金・注意点をわかりやすく解説

実家を相続した場合はどうする？

親が住んでいた実家を相続した場合には、

• 自分や家族が住む
• 売却する
• 賃貸する
• 適切に管理しながら当面保有する

などの選択肢があります。

どの方法がよいかは、立地、建物の状態、維持費、家族の意向、将来の利用予定などによって異なります。

実家を相続したらどうする？住む・売る・貸す・空き家にする場合の選択肢を解説

空き家として放置する場合は注意

相続した実家を利用しないまま空き家にすると、建物の劣化だけでなく、防犯・防災・近隣への影響など、さまざまな問題が生じる可能性があります。

また、管理状態によっては「管理不全空家等」や「特定空家等」として行政から指導・勧告などを受ける場合があります。

一定の場合には、土地について住宅用地の固定資産税等の特例措置が受けられなくなることもあります。

「とりあえずそのまま」にせず、売却・賃貸・利用・管理など今後の方針を早めに検討しましょう。

相続した空き家を放置するとどうなる？固定資産税・管理責任・対処法をわかりやすく解説

相続した土地がいらない場合はどうする？

相続した土地を自分で利用する予定がない場合には、まず売却できないか検討します。

また、隣地所有者への売却・譲渡、寄付、土地活用なども選択肢です。

さらに一定の要件を満たす土地については、相続土地国庫帰属制度によって国へ引き渡す方法を検討できる場合もあります。

ただし、どの土地でも国が引き取ってくれる制度ではありません。

建物がある土地や、通常の管理・処分に過大な費用や労力が必要となる一定の土地などは、制度を利用できない場合があります。

相続した土地はいらない場合どうする？売却・寄付・相続土地国庫帰属制度を解説

不動産相続でよくある失敗

不動産相続では、次のような失敗に注意しましょう。

• 相続登記を何年も放置する
• 不動産の価値を調べずに遺産分割する
• 管理費や固定資産税を考えていない
• 安易に共有名義にする
• 売却する予定なのに登記を後回しにする
• 相続税評価額と売却価格を混同する
• 不動産だけを見て財産全体のバランスを考えない

不動産は預貯金と違って簡単に分割できないため、早めの準備が重要です。

不動産を相続したときのチェックリスト

• □ 遺言書を確認した
• □ 法定相続人を確認した
• □ 被相続人の不動産をすべて確認した
• □ 登記事項証明書を確認した
• □ 不動産の価値を確認した
• □ 借入金や抵当権を確認した
• □ 維持費・固定資産税を確認した
• □ 相続放棄の必要性を検討した
• □ 誰が不動産を取得するか決めた
• □ 遺産分割協議書を作成した
• □ 相続登記の期限を確認した
• □ 相続税の申告が必要か確認した
• □ 相続後に利用・売却・賃貸・保有のどれを選ぶか検討した

まとめ｜不動産を相続したら早めに調査と相続登記を進めよう

不動産を相続したときは、単に「名義を変更すれば終わり」ではありません。

まず、

• 誰が相続人なのか
• どの不動産があるのか
• 不動産はいくらの価値があるのか
• 誰が取得するのか
• 相続税は発生するのか
• 相続後にどう利用するのか

を整理することが重要です。

そして、2024年4月から相続登記は義務化されています。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、自分のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

また、2024年4月より前に相続した未登記の不動産も義務化の対象です。

不動産は相続財産の中でも金額が大きく、簡単に分割できない財産です。

「誰が相続するか」だけでなく、「相続した後にどうするか」まで考えて遺産分割を進めることが、円満な相続につながります。

不動産相続について次に確認したい記事

• 相続した不動産の評価額はいくら？土地・建物の相続税評価方法をわかりやすく解説
• 相続した不動産を売却するには？流れ・税金・注意点をわかりやすく解説
• 相続した不動産を共有名義にするとどうなる？メリット・デメリットと注意点を解説
• 実家を相続したらどうする？住む・売る・貸す・空き家にする場合の選択肢を解説
• 相続した空き家を放置するとどうなる？固定資産税・管理責任・対処法をわかりやすく解説
• 相続した土地はいらない場合どうする？売却・寄付・相続土地国庫帰属制度を解説
• 相続した不動産の名義変更とは？相続登記の期限・必要書類・費用をわかりやすく解説

参考情報・出典

本記事の作成にあたり、主に以下の公的機関の情報を参考にしています。

• 法務省｜相続登記の申請義務化について
• 法務省｜相続登記の申請義務化に関するQ&A
• 法務省｜相続人申告登記について
• 国税庁｜登録免許税の税額表

※相続登記の期限、必要書類、登録免許税、相続人申告登記の利用可否などは、相続の状況や不動産によって異なる場合があります。具体的な登記手続きについては法務局または司法書士、税務上の取扱いについては税理士等の専門家へご確認ください。

相続全体の流れから確認したい方はこちらをご覧ください。

相続とは？初めての方にもわかりやすく基本から解説

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※本記事は不動産相続・相続登記に関する一般的な情報提供を目的としています。必要書類や手続きは相続関係・遺言の有無・登記状況などによって異なります。具体的な登記については法務局または司法書士、税務については税理士、相続人間の紛争については弁護士などの専門家へご確認ください。