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相続した不動産の名義変更とは？相続登記の期限・必要書類・費用をわかりやすく解説

不動産の相続
2026.09.06
この記事の執筆者
島貫 翔伍
相続診断士／2級ファイナンシャル・プランニング技能士／証券外務員二種
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親が亡くなって土地や建物を相続したとき、「不動産の名義はどうやって変更するの？」と疑問に思う方も多いでしょう。

相続によって不動産の所有者が変わった場合、法務局で相続登記を行い、登記簿上の所有者を変更する必要があります。

さらに、2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

「実家を売る予定がないから」「兄弟で話し合いが終わっていないから」と長期間そのままにしておくことには注意が必要です。

この記事では、不動産を相続したときの名義変更について、期限・必要書類・費用・自分で手続きできるのかまでわかりやすく解説します。

不動産を相続したときの手続き全体から確認したい方は、こちらの記事をご覧ください。

不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説

不動産相続の「名義変更」とは相続登記のこと

一般的に「不動産の名義変更」と呼ばれている手続きは、相続の場合には相続登記といいます。

土地や建物の所有者などの情報は、法務局の登記簿に記録されています。

所有者が亡くなっても、死亡届を提出しただけで不動産の名義が自動的に相続人へ変更されるわけではありません。

相続人などが法務局へ申請し、相続による所有権移転登記などを行います。

相続登記は2024年4月1日から義務化

以前は相続登記をするかどうかは任意でした。

しかし、相続登記が行われないまま長期間経過し、登記簿を確認しても現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が増えたことなどを背景に、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、

自分のために相続が開始したことと、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内

に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象

「昔の相続だから関係ない」と思っている方は注意が必要です。

相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続についても対象になります。

2024年4月1日より前から相続によって不動産を取得したことを知っていた場合には、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

祖父母や親の名義のままになっている不動産がある場合には、早めに登記状況を確認しましょう。

相続登記をしないとどうなる？

正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ただし、問題は過料だけではありません。

相続登記を放置すると、次のような問題につながる可能性があります。

  • 不動産を売却するときに手続きが進めにくくなる
  • 次の相続が発生して関係する相続人が増える
  • 相続人同士の関係が複雑になる
  • 必要な戸籍などを集める負担が増える
  • 誰が不動産を管理するのか不明確になりやすい

特に相続が何世代にもわたると、関係する相続人が多数になることがあります。

「今すぐ困らないから」と後回しにせず、早めに手続きを進めることが大切です。

相続登記をする前に確認すること

相続登記を行う前に、まず次の点を確認しましょう。

  1. 亡くなった方が所有していた不動産を確認する
  2. 遺言書があるか確認する
  3. 法定相続人を確認する
  4. 誰が不動産を取得するか決める
  5. 必要書類を集める

遺言書がある場合と、遺産分割協議によって取得者を決める場合では、必要になる書類なども異なります。

まず不動産の登記内容を確認する

最初に、亡くなった方が所有していた土地・建物の登記内容を確認します。

登記事項証明書などを取得すると、

  • 所在地
  • 土地の地番
  • 建物の家屋番号
  • 現在の登記名義人
  • 共有持分
  • 抵当権などの権利関係

などを確認できます。

自宅だけでなく、私道の持分、山林、農地などを所有している場合もあるため、相続財産全体を確認することが重要です。

誰が不動産を相続するのか決める

遺言書などによって取得者が決まっていない場合には、相続人で遺産分割について話し合います。

たとえば、父が亡くなり、母・長男・長女が相続人だったとしても、必ず3人で不動産を共有しなければならないわけではありません。

話し合いによって、

  • 母が実家を取得する
  • 長男が実家を取得し、他の相続人へ代償金を支払う
  • 不動産を売却して代金を分ける

などの方法を検討できます。

安易に共有名義にすると、将来の売却や次の相続で権利関係が複雑になる可能性があるため、将来まで考えて決めましょう。

共有名義のメリット・デメリットについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

相続した不動産を共有名義にするとどうなる？メリット・デメリットと注意点を解説

相続登記の主な必要書類

必要書類は相続の内容によって異なります。

遺産分割協議によって不動産を取得する人を決める一般的なケースでは、主に次のような書類を使用します。

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍関係書類
  • 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票など
  • 相続人の戸籍謄本
  • 不動産を取得する相続人の住民票
  • 遺産分割協議書
  • 相続人の印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書など不動産の価格を確認できる書類
  • 登記申請書

遺言書がある場合や法定相続分による登記を行う場合などは、必要書類が変わります。

また、法定相続情報一覧図を利用することで、戸籍関係書類の束を何度も提出する負担を減らせる場合があります。

遺産分割協議書とは？

遺産分割協議によって不動産を取得する人を決めた場合には、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

不動産については、どの土地・建物を誰が取得するのか特定できるように記載することが重要です。

住所だけではなく、登記事項証明書などを確認しながら、土地の所在・地番、建物の所在・家屋番号などを正確に記載します。

遺産分割協議書についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

遺産分割協議書とは？書き方・必要書類・作成時の注意点をわかりやすく解説

相続登記はどこで手続きする？

相続登記は、その不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

相続人の住所を管轄する法務局とは限らない点に注意しましょう。

申請方法には、法務局への書面提出や郵送、オンライン申請などがあります。

相続登記にはいくらかかる？

相続登記では、主に次のような費用が考えられます。

  • 登録免許税
  • 戸籍謄本などの取得費用
  • 住民票・印鑑証明書などの取得費用
  • 登記事項証明書などの取得費用
  • 司法書士へ依頼する場合の報酬

費用の中でも大きなポイントになるのが登録免許税です。

相続登記の登録免許税は原則0.4％

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として、

不動産の価額 × 0.4％

で計算します。

ここでいう不動産の価額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格を基にします。

「固定資産税の課税標準額」とは異なる場合があるため、課税明細書を見るときには注意しましょう。

たとえば、登録免許税の課税標準となる不動産の価額が2,000万円の場合、単純計算では、

2,000万円 × 0.4％ ＝ 8万円

となります。

実際の計算では課税標準額や税額について端数処理のルールがあるため、申請時には正確な金額を確認しましょう。

登録免許税が免税になる土地もある

相続登記を促進するため、一定の土地について登録免許税の免税措置があります。

2026年9月現在、不動産の価額が100万円以下の一定の土地について相続による所有権移転登記などを行う場合には、2027年3月31日まで登録免許税が免税となる措置があります。

また、相続によって土地を取得した人が相続登記をしないまま死亡した場合についても、一定の登記に免税措置が設けられています。

なお、この免税措置は土地についての制度です。

適用には要件があり、申請書への必要な記載もあるため、該当しそうな場合には法務局などで確認しましょう。

相続登記は自分でもできる？

相続登記は、必ず司法書士へ依頼しなければならないわけではありません。

必要書類を集め、登記申請書を作成して、自分で法務局へ申請することもできます。

たとえば、

  • 相続人が少ない
  • 不動産が自宅だけ
  • 遺産分割協議がまとまっている
  • 権利関係が単純

といったケースでは、自分で手続きを検討する方もいるでしょう。

一方で、相続関係が複雑な場合には専門家への依頼を検討した方がよいこともあります。

司法書士への相談を検討したいケース

たとえば、次のような場合です。

  • 何代も相続登記をしていない
  • 相続人が多い
  • 遠方の不動産が複数ある
  • 共有持分がある
  • 必要な戸籍が分からない
  • 登記簿上の住所と亡くなったときの住所がつながらない
  • 相続関係が複雑

相続登記は司法書士が専門とする代表的な手続きの一つです。

自分で進めることが難しいと感じたら、早めに相談するとよいでしょう。

遺産分割が3年以内にまとまらない場合は？

相続人同士で話し合いがまとまらず、期限までに誰が不動産を取得するのか決められない場合もあります。

そのような場合に利用できる制度の一つが相続人申告登記です。

相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するために設けられた制度です。

登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局へ申し出ることで、一定の相続登記の申請義務を履行したものと扱われます。

相続人が複数いる場合でも、各相続人が単独で申し出ることができます。

相続人申告登記をすれば手続きはすべて終わり？

ここは非常に重要です。

相続人申告登記は、遺産分割の結果に基づく通常の相続登記そのものではありません。

相続人申告登記をしただけでは、

「この不動産を自分が単独で取得した」

という所有権の登記が完了するわけではありません。

また、相続人申告登記だけでは通常、不動産を売却して買主へ所有権を移転できる状態にはなりません。

その後、遺産分割によって不動産を取得する人が決まった場合には、その内容に応じた相続登記が必要になります。

相続人申告登記は、

「話し合いがまとまらないから期限まで何もしない」

という状態を避けるための制度として理解すると分かりやすいでしょう。

遺産分割成立後にも3年以内の登記義務がある

相続人申告登記などによって当初の義務を履行した後、遺産分割が成立した場合にも注意が必要です。

遺産分割によって法定相続分を超えて不動産を取得した相続人などは、原則として遺産分割の日から3年以内に、その内容を踏まえた相続登記を申請する必要があります。

「相続人申告登記をしたから、その後は何もしなくてよい」というわけではありません。

相続登記をするまでの流れ

一般的な流れを整理すると、次のようになります。

  1. 相続した不動産を確認する
  2. 遺言書の有無を確認する
  3. 戸籍を集めて相続人を確定する
  4. 遺産分割協議などで不動産の取得者を決める
  5. 必要書類を準備する
  6. 登録免許税を計算する
  7. 登記申請書を作成する
  8. 不動産所在地を管轄する法務局へ申請する
  9. 登記完了後、登記内容を確認する

相続登記後に売却する場合

相続した不動産を売却する場合でも、まず相続登記を行い、現在の所有者を登記簿に反映させる必要があります。

そのため、実家を相続してすぐ売却する予定であっても、亡くなった方から買主へ直接相続を飛ばして名義変更するという流れにはなりません。

相続不動産の売却についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

相続した不動産を売却するには？流れ・税金・注意点をわかりやすく解説

空き家や不要な土地でも相続登記は必要

「誰も住まない実家だから」「価値の低い土地だから」という理由で、相続登記の義務がなくなるわけではありません。

空き家や利用予定のない土地であっても、相続によって取得した場合には相続登記について確認する必要があります。

相続した空き家を放置するリスクについてはこちらの記事をご覧ください。

相続した空き家を放置するとどうなる？固定資産税・管理責任・対処法をわかりやすく解説

不要な土地を手放す方法についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

相続した土地はいらない場合どうする？売却・寄付・相続土地国庫帰属制度を解説

相続登記で確認したいチェックリスト

  • 亡くなった方名義の不動産をすべて確認したか
  • 遺言書を確認したか
  • 法定相続人を確認したか
  • 誰が不動産を取得するか決まっているか
  • 必要な戸籍を取得したか
  • 遺産分割協議書を正確に作成したか
  • 固定資産評価額を確認したか
  • 登録免許税を確認したか
  • 登録免許税の免税措置を利用できないか確認したか
  • 3年以内の期限を確認したか

まとめ｜不動産を相続したら相続登記を後回しにしない

不動産を相続したときの「名義変更」は、法務局で行う相続登記です。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続によって不動産を取得した相続人は、原則として取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となり、すでに相続による取得を知っていた不動産については原則2027年3月31日が期限となります。

正当な理由なく申請義務に違反すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、相続登記を長期間放置すると、次の相続が発生して関係者が増え、手続きがさらに複雑になる可能性があります。

まずは、

  • どの不動産を相続したのか
  • 相続人は誰なのか
  • 誰が不動産を取得するのか
  • いつまでに登記する必要があるのか

を整理しましょう。

遺産分割が期限までにまとまらない場合には、相続人申告登記という制度もあります。

「売るときに登記すればいい」と考えず、相続が発生した段階から早めに手続きを進めることが大切です。

不動産相続全体の手続きについては、親記事であるこちらの記事もあわせて確認してください。

不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説

不動産相続について次に確認したい記事

参考情報・出典

本記事の作成にあたり、主に以下の公的機関の情報を参考にしています。

※相続登記の期限や必要書類、登録免許税の取扱いは、相続の状況や不動産によって異なる場合があります。具体的な登記手続きについては法務局または司法書士、税務上の取扱いについては税理士等の専門家へご確認ください。

※本記事は不動産・相続登記に関する一般的な情報提供を目的としています。相続登記の期限、必要書類、登録免許税、免税措置、相続人申告登記などの取扱いは個別事情や法改正によって異なる場合があります。具体的な登記手続きについては法務局または司法書士、税務については税理士などへご確認ください。

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