相続した不動産の名義変更とは？相続登記の期限・必要書類・費用をわかりやすく解説

親が亡くなり土地や建物を相続したとき、「不動産の名義変更はどうすればいいの？」と迷う方も多いでしょう。

相続した不動産の名義変更は、法務局で行う「相続登記」です。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

この記事では、相続した土地・家の名義変更について、

• いつまでに手続きするのか
• どのような流れで進めるのか
• 必要書類は何か
• 費用はいくらかかるのか
• 自分で手続きできるのか
• 遺産分割がまとまらない場合はどうするのか

まで、わかりやすく解説します。

不動産相続の手続き全体から確認したい方は、不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説も参考にしてください。

不動産相続の「名義変更」とは相続登記のこと

一般的に「不動産の名義変更」と呼ばれている手続きは、相続の場合には相続登記といいます。

土地や建物の所有者情報は、法務局の登記簿に記録されています。

所有者が亡くなっても、死亡届を提出しただけで登記簿上の名義が自動的に相続人へ変わるわけではありません。

相続人などが法務局へ申請し、相続による所有権移転登記を行う必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化

2024年4月1日から、相続登記は義務化されています。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、

自分のために相続が開始したことと、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内

に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象

相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続についても対象になります。

2024年4月1日より前から、相続によって不動産を取得したことを知っていた場合には、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

祖父母や親の名義のまま残っている土地・建物がある場合には、早めに登記状況を確認しましょう。

相続登記をしないとどうなる？

正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、問題は過料だけではありません。

• 不動産を売却するときに手続きが進めにくくなる
• 次の相続が発生して相続人が増える
• 権利関係が複雑になる
• 必要な戸籍を集める負担が増える
• 誰が不動産を管理するのか不明確になりやすい

何世代も相続登記をしていないと、関係する相続人が多数になり、手続きが非常に複雑になることがあります。

相続した不動産の名義変更｜手続きの流れ

一般的な相続登記は、次のような流れで進めます。

1. 亡くなった方が所有していた不動産を確認する
2. 遺言書の有無を確認する
3. 戸籍を集めて法定相続人を確定する
4. 誰が不動産を取得するか決める
5. 必要書類を準備する
6. 登録免許税を確認する
7. 登記申請書を作成する
8. 不動産所在地を管轄する法務局へ申請する
9. 登記完了後に内容を確認する

遺言書がある場合と、遺産分割協議によって不動産の取得者を決める場合では、必要書類や進め方が異なることがあります。

まず相続した不動産を確認する

相続登記を進める前に、亡くなった方が所有していた土地・建物を確認します。

登記事項証明書などを取得すると、

• 所在地
• 土地の地番
• 建物の家屋番号
• 現在の登記名義人
• 共有持分
• 抵当権などの権利関係

などを確認できます。

自宅だけでなく、私道の持分、山林、農地などを所有している場合もあるため、相続財産全体を確認することが重要です。

誰が不動産を相続するのか決める

遺言書などによって取得者が決まっていない場合には、相続人全員で遺産分割について話し合います。

たとえば、父が亡くなり、母・長男・長女が相続人だったとしても、必ず3人の共有名義にする必要はありません。

話し合いによって、

• 母が実家を取得する
• 長男が取得し、他の相続人へ代償金を支払う
• 不動産を売却して代金を分ける

といった方法も検討できます。

安易に共有名義にすると、将来の売却や次の相続で権利関係が複雑になる可能性があります。

詳しくは、相続した不動産を共有名義にするとどうなる？メリット・デメリットと注意点を解説をご覧ください。

相続登記の主な必要書類

必要書類は相続の状況によって異なります。

遺産分割協議によって不動産を取得する人を決める一般的なケースでは、主に次の書類を使用します。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍関係書類
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票など
• 相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 遺産分割協議書
• 相続人の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書など
• 登記申請書

遺言書がある場合や、法定相続分で登記する場合には必要書類が異なることがあります。

また、法定相続情報一覧図を利用することで、戸籍関係書類を何度も提出する負担を減らせる場合があります。

相続に必要な戸籍については、相続で必要な戸籍謄本とは？どこまで集める？も参考にしてください。

遺産分割協議書も必要になることがある

遺産分割協議によって不動産を取得する人を決めた場合には、遺産分割協議書を作成します。

不動産については、住所だけではなく、登記事項証明書を確認しながら、土地の所在・地番、建物の所在・家屋番号などを正確に記載することが重要です。

詳しくは、遺産分割協議書とは？書き方・必要書類・作成時の注意点をわかりやすく解説をご覧ください。

相続登記はどこの法務局で手続きする？

相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

相続人の住所地を管轄する法務局とは限りません。

申請方法には、法務局の窓口への提出、郵送、オンライン申請などがあります。

相続登記にはいくらかかる？

相続登記では、主に次の費用がかかります。

• 登録免許税
• 戸籍謄本などの取得費用
• 住民票・印鑑証明書などの取得費用
• 登記事項証明書などの取得費用
• 司法書士へ依頼する場合の報酬

登録免許税は原則0.4％

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として、

不動産の価額 × 0.4％

で計算します。

たとえば、登録免許税の課税標準となる不動産の価額が2,000万円の場合、単純計算では、

2,000万円 × 0.4％ ＝ 8万円

となります。

実際には課税標準額や税額について端数処理などのルールがあるため、申請時に正確な金額を確認しましょう。

一定の土地には登録免許税の免税措置もある

一定の条件を満たす土地については、相続登記の登録免許税が免税となる場合があります。

2026年10月現在、不動産の価額が100万円以下の一定の土地などについて、期限付きの免税措置が設けられています。

対象となるかどうかは条件があるため、該当しそうな場合には法務局などで確認しましょう。

相続登記は自分でもできる？

相続登記は、必ず司法書士へ依頼しなければならないわけではありません。

必要書類を集め、登記申請書を作成して、自分で法務局へ申請することもできます。

たとえば、

• 相続人が少ない
• 不動産が自宅だけ
• 遺産分割協議がまとまっている
• 権利関係が単純

といったケースでは、自分で手続きを検討する方もいるでしょう。

司法書士への相談を検討したいケース

次のような場合には、司法書士への相談を検討するとよいでしょう。

• 何代も相続登記をしていない
• 相続人が多い
• 遠方の不動産が複数ある
• 共有持分がある
• 必要な戸籍が分からない
• 登記簿上の住所と亡くなったときの住所がつながらない
• 相続関係が複雑

相続登記は、司法書士が専門とする代表的な手続きの一つです。

遺産分割が3年以内にまとまらない場合は？

相続人同士の話し合いがまとまらず、期限までに誰が不動産を取得するのか決められない場合もあります。

このような場合に利用できる制度の一つが相続人申告登記です。

相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するために設けられた制度です。

登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局へ申し出ることで、一定の申請義務を履行したものと扱われます。

相続人が複数いる場合でも、各相続人が単独で申し出ることができます。

相続人申告登記だけでは名義変更は完了しない

相続人申告登記は、遺産分割の結果に基づく通常の相続登記そのものではありません。

そのため、相続人申告登記をしただけでは、特定の相続人がその不動産を単独で取得したことを示す所有権移転登記が完了するわけではありません。

その後、遺産分割によって不動産の取得者が決まった場合には、その内容に応じた相続登記が必要になります。

また、遺産分割によって法定相続分を超えて不動産を取得した場合などには、原則として遺産分割の日から3年以内に、その内容を踏まえた相続登記を申請する必要があります。

相続した不動産を売却する場合も先に相続登記が必要

相続した不動産を売却する場合でも、まず相続登記を行い、現在の所有者を登記簿に反映させる必要があります。

亡くなった方の名義のまま、直接買主へ名義変更するという流れにはなりません。

詳しくは、相続した不動産を売却するには？流れ・税金・注意点をわかりやすく解説をご覧ください。

空き家や不要な土地でも相続登記は必要

「誰も住まない実家だから」「価値の低い土地だから」という理由で、相続登記の義務がなくなるわけではありません。

空き家や利用予定のない土地についても、相続した場合には登記手続きを確認する必要があります。

実家をどうするか迷っている方は、実家を相続したらどうする？住む・売る・貸す・空き家にする場合の選択肢を解説も参考にしてください。

不要な土地を手放したい場合には、相続した土地はいらない場合どうする？売却・寄付・相続土地国庫帰属制度を解説をご覧ください。

相続した不動産の名義変更チェックリスト

• 亡くなった方名義の不動産をすべて確認したか
• 遺言書を確認したか
• 法定相続人を確認したか
• 誰が不動産を取得するか決まっているか
• 必要な戸籍を取得したか
• 遺産分割協議書を正確に作成したか
• 固定資産評価額を確認したか
• 登録免許税を確認したか
• 免税措置の対象にならないか確認したか
• 3年以内の期限を確認したか

まとめ｜相続した不動産の名義変更は早めに進めよう

相続した土地・建物の「名義変更」は、法務局で行う相続登記です。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続についても対象となり、すでに相続による取得を知っていた場合には、原則として2027年3月31日までの申請が必要です。

相続した不動産の名義変更では、まず、

• どの不動産があるのか
• 相続人は誰なのか
• 誰が取得するのか
• 必要書類は何か
• いつまでに申請するのか

を整理しましょう。

遺産分割が期限までにまとまらない場合には、相続人申告登記を利用できる場合もあります。

「売るときに名義変更すればいい」と後回しにせず、相続が発生した段階から早めに確認することが大切です。

不動産相続全体の流れについては、親記事である不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説もあわせてご覧ください。

不動産相続について次に確認したい記事

• 不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説
• 相続した不動産を売却するには？流れ・税金・注意点をわかりやすく解説
• 相続した不動産を共有名義にするとどうなる？メリット・デメリットと注意点を解説
• 実家を相続したらどうする？住む・売る・貸す・空き家にする場合の選択肢を解説
• 相続した土地はいらない場合どうする？売却・寄付・相続土地国庫帰属制度を解説

参考情報・出典

本記事は、主に以下の公的機関の情報を参考にしています。

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※本記事は、不動産相続・相続登記に関する一般的な情報提供を目的としています。相続登記の期限、必要書類、登録免許税、免税措置、相続人申告登記などの取扱いは、相続の状況や不動産によって異なる場合があります。具体的な登記手続きについては法務局または司法書士、税務上の取扱いについては税理士などの専門家へご確認ください。