相続した空き家を放置するとどうなる？固定資産税・管理責任・対処法をわかりやすく解説

親が亡くなって実家を相続したものの、「住む予定はないけれど、売るかどうかもまだ決められない」と、そのまま空き家になっているケースは少なくありません。

しかし、誰も住んでいないからといって、不動産の管理が不要になるわけではありません。

空き家を長期間放置すると、建物の老朽化だけでなく、固定資産税、防犯、近隣トラブルなど、さまざまな問題につながる可能性があります。

さらに、適切に管理されていない空き家については、自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」として指導・勧告などを受ける場合があります。

この記事では、相続した空き家を放置するとどうなるのか、固定資産税や管理上のリスク、行政上の対応、今後の対処法までわかりやすく解説します。

「売る・貸す・住む・保有する」のどれを選ぶか迷っている方は、実家を相続したらどうする？住む・売る・貸す・空き家にする場合の選択肢を解説も参考にしてください。

相続した空き家を放置するとどうなる？

空き家を放置することで考えられる主な問題は、次のとおりです。

• 建物の老朽化が進む
• 固定資産税などの費用がかかり続ける
• 庭木や雑草が伸びる
• 害虫・害獣が発生することがある
• 不法侵入や放火などの防犯リスクが高まる
• 不法投棄につながることがある
• 近隣住民とのトラブルにつながることがある
• 行政から指導・勧告などを受ける可能性がある

「誰も使っていないから、費用も手間もかからない」というわけではありません。

むしろ、誰も住んでいないからこそ、定期的な確認や管理が必要になります。

空き家でも固定資産税はかかる

誰も住んでいない家でも、不動産を所有している限り、原則として固定資産税などがかかります。

住宅が建っている土地については、一定の要件を満たすことで「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準が軽減されます。

たとえば、小規模住宅用地では200㎡以下の部分について、固定資産税の課税標準が原則として6分の1になります。

このため、「建物を残しておいた方が固定資産税が安い」と聞いたことがある方もいるでしょう。

ただし、適切に管理されていない空き家については注意が必要です。

管理不全空家等とは？

空家等対策の推進に関する特別措置法では、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば「特定空家等」になるおそれがある空き家について、「管理不全空家等」として対応できる仕組みがあります。

つまり、倒壊寸前などの深刻な状態になる前の段階から、市区町村が所有者へ管理を促すことができます。

管理不全空家等について、市区町村から指導を受けても改善せず、勧告を受けた場合には、その敷地について住宅用地の固定資産税等の特例措置が適用されなくなる場合があります。

「特定空家になるほど悪化していなければ問題ない」というわけではありません。

特定空家等とは？

さらに状態が悪化すると、「特定空家等」に該当する可能性があります。

たとえば、次のような状態です。

• そのまま放置すると倒壊など保安上危険となるおそれがある
• そのまま放置すると著しく衛生上有害となるおそれがある
• 適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている
• その他、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切である

特定空家等になると、市区町村から助言・指導、勧告、命令などを受ける場合があります。

さらに一定の場合には、行政代執行等によって除却などが行われ、その費用を所有者が負担する可能性もあります。

勧告を受けると住宅用地特例から外れる場合がある

空き家問題で特に注意したいのが、固定資産税等の住宅用地特例との関係です。

市区町村から勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地については、住宅用地特例の対象から外れる場合があります。

小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が原則として6分の1に軽減されているため、特例の対象から外れることで税負担が増える可能性があります。

ただし、

「空き家になった瞬間に固定資産税が6倍になる」

という意味ではありません。

実際の税額は、土地の評価額、負担調整措置、自治体の課税内容などによって異なります。

空き家は人が住まなくても劣化する

住宅は、人が住まなくなると劣化が進みやすくなります。

たとえば、

• 換気不足による湿気やカビ
• 雨漏り
• 給排水設備の劣化
• 害虫・害獣の侵入
• 庭木や雑草の繁茂
• 外壁や屋根の劣化

などが考えられます。

最初は小さな修繕で済んだものでも、数年間放置した結果、大規模な修繕や解体が必要になることがあります。

建物の状態が悪化すると、将来売却するときの価格や買主の見つかりやすさにも影響する可能性があります。

近隣トラブルにつながることもある

空き家は所有者だけの問題ではありません。

庭木が隣地へ伸びたり、建物の一部が落下したり、害虫が発生したりすると、近隣住民へ影響を与える可能性があります。

台風などによって屋根材や外壁の一部が飛散することも考えられます。

相続した家に住んでいなくても、所有者として適切に管理することが重要です。

防犯面のリスクにも注意

人が住んでいないことが分かる状態が続くと、不法侵入、放火、不法投棄などのリスクが高まる場合があります。

たとえば、

• 郵便物が大量にたまっている
• 庭木や雑草が伸び放題になっている
• 窓や雨戸が長期間閉じたままになっている
• 敷地内にごみなどが放置されている

といった状態は、長期間人がいないことを外部から分かりやすくしてしまう可能性があります。

定期的な確認や郵便物の整理など、最低限の管理を続けましょう。

空き家を相続したら相続登記も確認する

建物の管理だけでなく、不動産の名義を亡くなった方のまま放置することにも注意が必要です。

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、自分のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく申請義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

さらに、相続登記をしないまま次の相続が発生すると、関係する相続人が増え、権利関係が複雑になることがあります。

相続登記については、相続した不動産の名義変更とは？相続登記の期限・必要書類・費用をわかりやすく解説をご覧ください。

空き家を放置しないために最低限行いたい管理

すぐに売却・賃貸などの方針を決められない場合でも、最低限の管理は続けましょう。

• 定期的に室内を換気する
• 雨漏りや破損を確認する
• 庭木や雑草を管理する
• 郵便物を整理する
• 害虫・害獣の被害がないか確認する
• 窓や扉の施錠を確認する
• 屋根・外壁の状態を確認する
• 近隣へ影響が出ていないか確認する

遠方に住んでいて定期的に現地へ行けない場合には、空き家管理サービスなどを利用する方法もあります。

「まだ方針を決めていない」ことと、「管理しなくてよい」ことは別です。

空き家を今後どうする？主な選択肢

相続した空き家については、大きく次のような方法があります。

• 売却する
• 賃貸する
• 自分や家族が利用する
• 適切に管理しながら一定期間保有する

どの選択肢が適しているかは、建物の状態、立地、家族の意向、維持費、将来の利用予定などによって異なります。

それぞれのメリット・注意点を比較したい方は、実家を相続したらどうする？住む・売る・貸す・空き家にする場合の選択肢を解説をご覧ください。

売却する場合は空き家特例も確認する

相続した実家を売却する場合には、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が利用できる場合があります。

いわゆる「相続空き家の3,000万円特別控除」です。

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれます。

ただし、すべての相続空き家が対象になるわけではありません。

対象となる家屋には、原則として、

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されていること
• 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
• 相続開始直前に原則として被相続人以外の居住者がいなかったこと

などの要件があります。

さらに、売却時期、売却代金、耐震性などについても要件があります。

2026年10月現在、この特例の対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。

また、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地等を相続または遺贈によって取得した相続人の数が3人以上の場合には、特別控除額の上限は1人あたり2,000万円となります。

相続した不動産の売却や税金については、相続した不動産を売却するには？流れ・税金・注意点をわかりやすく解説で詳しく解説しています。

「いつか考える」がリスクになることもある

相続した直後は、実家への思い入れがあり、すぐに売却を決められないこともあります。

急いで結論を出す必要がないケースもありますが、何も決めず、何も管理せずに数年間放置することは避けた方がよいでしょう。

時間が経つほど、

• 建物が老朽化する
• 修繕費が増える
• 固定資産税などを払い続ける
• 相続人の状況が変わる
• 次の相続が発生する
• 売却しにくくなる
• 税制上の特例を利用できる期間を過ぎる

といった問題が生じる可能性があります。

「すぐには売らない」と「何もしない」は別と考えましょう。

相続した空き家のチェックリスト

• □ 相続登記は済んでいるか
• □ 建物に雨漏りや破損はないか
• □ 屋根・外壁に危険な部分はないか
• □ 庭木や雑草は管理されているか
• □ 郵便物がたまっていないか
• □ 防犯上の問題はないか
• □ 近隣へ影響が出ていないか
• □ 固定資産税などはいくらかかっているか
• □ 今後必要になる修繕費を確認したか
• □ 自分や家族が将来利用する予定はあるか
• □ 売却した場合の価格を確認したか
• □ 賃貸需要があるか確認したか
• □ 空き家の税制特例を利用できないか確認したか

まずはこれらを整理するだけでも、今後の方向性を考えやすくなります。

まとめ｜相続した空き家は「放置しない」ことが重要

相続した空き家を放置すると、建物の老朽化、固定資産税や修繕費の負担、防犯、近隣トラブルなど、さまざまな問題につながる可能性があります。

さらに、適切に管理されず、管理不全空家等や特定空家等として市区町村から勧告を受けた場合には、固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れる場合があります。

大切なのは、すぐに売却することではなく、

• 現在の建物の状態を確認する
• 最低限の管理を続ける
• 固定資産税や修繕費を確認する
• 売却・賃貸・利用・保有のどれにするか検討する

ことです。

「今すぐ決めない」という選択をする場合でも、「何もしない」という状態にはしないことが重要です。

売る・貸す・住む・保有するという選択肢を比較したい方は、実家を相続したらどうする？住む・売る・貸す・空き家にする場合の選択肢を解説もあわせてご覧ください。

不動産相続について次に確認したい記事

• 不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説
• 実家を相続したらどうする？住む・売る・貸す・空き家にする場合の選択肢を解説
• 相続した不動産を売却するには？流れ・税金・注意点をわかりやすく解説
• 相続した不動産の名義変更とは？相続登記の期限・必要書類・費用をわかりやすく解説

参考情報・出典

本記事は、主に以下の公的機関の情報を参考にしています。

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※本記事は、不動産・相続・空き家に関する一般的な情報提供を目的としています。管理不全空家等・特定空家等への該当性、固定資産税等の取扱い、相続空き家の特別控除、相続登記などは個別事情や自治体の判断、法改正等によって異なる場合があります。具体的な空き家対策については市区町村や不動産会社、登記については司法書士、税務については税理士または税務署などへご確認ください。