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相続した不動産を共有名義にするとどうなる？メリット・デメリットと注意点を解説

不動産の相続
2026.09.06
この記事の執筆者
島貫 翔伍
相続診断士／2級ファイナンシャル・プランニング技能士／証券外務員二種
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相続した実家や土地について、「兄弟で公平に分けたいから、とりあえず共有名義にしておこう」と考える方は少なくありません。

共有名義は、一見すると公平で分かりやすい方法に見えます。

しかし、不動産を複数人で共有すると、将来の売却や活用、管理について共有者同士の調整が必要になり、場合によっては相続が重なることで権利関係がさらに複雑になることがあります。

この記事では、相続した不動産を共有名義にするメリット・デメリット、売却や管理のルール、共有を避けるための方法について、初めての方にもわかりやすく解説します。

不動産を相続したときの手続き全体から確認したい方は、こちらの記事をご覧ください。

不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説

不動産の共有名義とは？

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態です。

たとえば、父が所有していた実家を兄と妹が2分の1ずつ相続すると、兄と妹がそれぞれ2分の1の共有持分を持つことになります。

このとき、不動産そのものを物理的に半分ずつ所有しているわけではありません。

それぞれが不動産全体について、持分の割合に応じた権利を持っていると考えます。

遺産分割が終わるまでは相続人の共有状態になる

複数の相続人がいる場合、相続開始によって相続財産は共同相続人の共有となり、遺産分割が終わるまで共有状態が続きます。

たとえば、父が亡くなり、相続人が母と子2人だった場合、遺産分割が成立するまでは、それぞれが相続分に応じて相続財産について権利を持つことになります。

ただし、ここで重要なのは、

「相続開始によって共有状態になること」と「遺産分割の結果として共有名義を選ぶこと」は別

という点です。

遺産分割によって、

  • 1人が単独で不動産を取得する
  • 複数人で共有する
  • 不動産を売却して現金で分ける

などの方法を選ぶことができます。

相続した不動産を共有名義にするメリット

① 不動産を売却せずに公平感を持たせやすい

不動産を1人だけが相続すると、「兄だけが高額な不動産を取得して不公平ではないか」と感じるケースがあります。

共有名義にすれば、それぞれが一定の共有持分を取得するため、数字上は公平に分けやすくなります。

ただし、相続税評価額と実際に売却できる価格は異なることがあるため、持分割合を決める際には不動産の価値をどのように考えるかも重要です。

不動産の評価についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

相続した不動産の評価額はいくら？土地・建物の相続税評価方法をわかりやすく解説

② すぐに売却しなくてもよい

思い入れのある実家などを、相続直後に売却したくない場合もあります。

共有名義にして一定期間保有することで、家族で今後の利用方法を考える時間を持つことができます。

一方で、将来売却するときには共有者全員の意思調整が必要になる点も理解しておきましょう。

③ 複数人で費用を負担できる

固定資産税、修繕費、維持管理費などを共有者同士で負担できる点もメリットといえます。

ただし、

  • 誰が固定資産税を支払うのか
  • 修繕費をどの割合で負担するのか
  • 誰か1人が住む場合の費用負担をどうするのか

などを決めておかないと、後からトラブルになる可能性があります。

共有名義の大きなデメリットは「意思決定」

相続した不動産を共有にする場合、特に注意したいのが将来の意思決定です。

共有不動産について何かをするときは、その内容によって必要となる共有者の同意が異なります。

不動産全体を売却するには原則として全員の同意が必要

共有している不動産全体を第三者へ売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。

たとえば、兄と妹が2分の1ずつ所有している実家について、兄が売却したいと思っても、妹が反対していれば、兄だけの判断で実家全体を売却することはできません。

売却すること自体には賛成していても、

  • 売却価格
  • 売却時期
  • 不動産会社
  • 買主との条件

などで意見が分かれることもあります。

相続時には関係が良好でも、10年後、20年後も同じ考えとは限りません。

管理・変更・保存で必要な同意が異なる

共有不動産では、行為の内容によって必要な同意が異なります。

大まかには、次のように整理できます。

行為 基本的な考え方
不動産全体の売却など重要な変更・処分 原則として共有者全員の同意
共有物の管理 原則として持分価格の過半数
保存行為 各共有者が単独で行える

また、2023年4月施行の改正民法により、共有物の形状や効用に著しい変更を伴わない一定の軽微な変更については、持分価格の過半数で決められるようになりました。

つまり、

「共有不動産について何かするには、すべて全員同意が必要」ではありません。

何をするのかによって必要な同意が変わるため、具体的なケースでは確認が必要です。

共有者が増えると不動産を動かしにくくなる

共有不動産で特に問題になりやすいのが、次の相続です。

たとえば、兄と妹が2分の1ずつ実家を共有していたとします。

その後、兄が亡くなり、兄に妻と子2人がいれば、兄の共有持分についてさらに相続が発生します。

その後、次の世代でも相続が発生すれば、共有者がさらに増えていく可能性があります。

すると、当初は兄と妹の2人だけで話し合えばよかったものが、将来は複数世帯・複数世代の共有者で話し合わなければならなくなることがあります。

共有者が増えるほど、不動産全体の売却や活用について合意形成が難しくなる可能性があります。

共有者同士の関係も変化する

兄弟姉妹で共有した場合でも、結婚、離婚、死亡、疎遠などによって家族関係は変化します。

将来は甥や姪など、当初は不動産に関わっていなかった人が共有者になることもあります。

また、共有者の中に、

  • 不動産を売りたい人
  • 住み続けたい人
  • 賃貸したい人
  • 特に関わりたくない人

が混在する可能性もあります。

「今は問題ないから大丈夫」ではなく、将来の相続まで考えて判断することが重要です。

自分の共有持分だけなら売却できる？

共有者は、原則として自分の共有持分だけを第三者へ売却することができます。

たとえば、兄と妹がそれぞれ2分の1ずつ共有している場合、兄が自分の2分の1の持分だけを第三者へ売却することは法律上可能です。

この場合、妹の同意を得ずに兄自身の持分を売却できる場合があります。

ただし、共有持分を購入した第三者は、その後妹と不動産を共有することになります。

一般の買主にとって利用しにくいため、共有持分だけでは通常の不動産より売却先が限られたり、価格が低くなったりする可能性があります。

また、知らない第三者が共有者になることで、残った家族とのトラブルにつながることも考えられます。

共有持分だけの売却は慎重に検討しましょう。

2023年の民法改正で共有ルールはどう変わった？

共有不動産については、2023年4月施行の改正民法により、共有物を円滑に利用・管理するためのルールが見直されました。

たとえば、共有物に形状や効用の著しい変更を伴わない一定の軽微な変更については、持分価格の過半数で決定できるようになりました。

また、所在等が分からない共有者や、管理について賛否を明らかにしない共有者がいる場合についても、裁判所の手続きを利用して一定の対応ができる制度が整備されています。

ただし、これらの制度ができたからといって、共有不動産の問題そのものがなくなったわけではありません。

不動産全体の売却など、各共有者の権利に大きく影響する行為については、依然として共有者間の合意形成が重要です。

共有を避けるための3つの遺産分割方法

不動産を相続するときは、必ず共有名義にしなければならないわけではありません。

共有を避ける方法として、主に次の3つがあります。

① 現物分割

特定の相続人が不動産をそのまま取得する方法です。

たとえば、

  • 長男：実家
  • 次男：預貯金

というように財産そのものを分けます。

不動産を単独所有にできる一方、財産の種類や金額によっては公平に分けることが難しい場合があります。

② 代償分割

1人の相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法です。

たとえば、5,000万円相当の実家を長男が取得し、長男が他の相続人へ一定額の現金を支払う方法です。

不動産を単独所有にしながら、相続人同士の取得額のバランスを調整しやすい点がメリットです。

ただし、不動産を取得する人に代償金を支払える資金力が必要になります。

③ 換価分割

相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。

たとえば、実家を5,000万円で売却し、兄弟2人で2,500万円ずつ分けるといった方法です。

不動産を現金化することで、比較的分けやすくなる点がメリットです。

相続した不動産の売却についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

相続した不動産を売却するには？流れ・税金・注意点をわかりやすく解説

実家は「共有にする前」に将来どうするか決める

特に共有になりやすいのが、親が住んでいた実家です。

相続直後には、

「今すぐ売るのは寂しい」

「とりあえず兄弟で持っておこう」

と考えることもあるでしょう。

しかし、誰も住まないまま共有状態で残すと、固定資産税や管理、修繕、草木の手入れなどの問題が発生します。

実家を相続した場合には、

  • 誰かが住む
  • 売却する
  • 賃貸する
  • 一定期間空き家として保有する

などの選択肢を比較してから共有にするかどうかを考えましょう。

実家を相続した後の選択肢についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

実家を相続したらどうする？住む・売る・貸す・空き家にする場合の選択肢を解説

共有名義にする前に確認したい5つのポイント

共有名義を検討している場合は、少なくとも次の点を確認してみましょう。

  • 将来その不動産を誰が使うのか
  • 売却する可能性はあるのか
  • 固定資産税や修繕費を誰が負担するのか
  • 共有者のうち誰かが亡くなった場合はどうするのか
  • 現物分割・代償分割・換価分割では対応できないか

特に重要なのは、今の相続だけではなく、次の相続まで考えることです。

「とりあえず共有」は慎重に

遺産分割協議で意見がまとまらないと、

「とりあえず兄弟で半分ずつにしておこう」

という結論になることがあります。

しかし、共有状態にすると、その後の売却や管理について再び共有者間で話し合う必要があります。

結果として、問題を将来へ先送りすることになる可能性もあります。

不動産は預貯金のように簡単に分割できない財産だからこそ、相続の段階で、

  • 誰が使うのか
  • 誰が管理するのか
  • 将来売却するのか
  • 次の相続でどうなるのか

まで考えて分け方を決めることが重要です。

共有にした場合も相続登記は必要

遺産分割によって複数の相続人が共有で取得することになった場合には、その内容に基づいて相続登記を行います。

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

「兄弟で共有することは決まったけれど、登記は亡くなった親の名義のまま」という状態で長期間放置しないよう注意しましょう。

相続登記の期限や必要書類についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

相続した不動産の名義変更とは？相続登記の期限・必要書類・費用をわかりやすく解説

まとめ｜不動産の共有は将来まで考えて判断しよう

相続した不動産を共有名義にすると、複数の相続人が持分を取得できるというメリットがあります。

一方で、

  • 不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要
  • 管理や利用について意見が分かれる可能性がある
  • 次の相続で共有者が増えることがある
  • 共有持分だけでは売却しにくい場合がある
  • 権利関係が複雑になりやすい

といったデメリットもあります。

そのため、相続時に安易に共有名義を選択するのではなく、現物分割・代償分割・換価分割なども含めて比較することが大切です。

不動産は金額が大きく、家族にとって思い入れのある財産であることも少なくありません。

「今どう分けるか」だけではなく、「10年後、20年後に誰が所有しているのか」まで考えて相続方法を決めましょう。

不動産相続の手続き全体については、親記事であるこちらの記事もあわせて確認してください。

不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説

不動産相続について次に確認したい記事

参考情報・出典

本記事の作成にあたり、主に以下の公的機関の情報を参考にしています。

※共有不動産の管理・変更・売却等に必要な同意の範囲は、行為の内容や共有関係によって異なります。また、共有者の所在が分からない場合には裁判所の手続を利用できる場合があります。具体的な登記・法律上の判断については司法書士・弁護士等の専門家へご確認ください。

※本記事は不動産・相続に関する一般的な情報提供を目的としています。共有物の利用・管理・変更・売却に必要な同意や手続きは、具体的な行為や共有関係によって異なる場合があります。また、遺産分割や共有持分の売却には法律・税務上の検討が必要となることがあります。具体的な案件については弁護士・司法書士・税理士などの専門家へご確認ください。

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