相続した実家や土地について、「自分では使わないので売却したい」「維持費がかかるので早めに手放したい」と考える方は少なくありません。
しかし、相続した不動産は、亡くなった方の名義のまますぐに売却できるわけではありません。
基本的には、相続人の確認 → 遺産分割 → 相続登記 → 売却という順番で進めます。
また、売却によって利益が出れば譲渡所得に対する税金がかかる可能性があり、相続した不動産ならではの特例を利用できる場合もあります。
この記事では、相続した不動産を売却するときの流れや税金、注意点について、初めての方にもわかりやすく解説します。
不動産を相続したときの手続き全体から確認したい方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説
相続した不動産は売却できる？
相続した土地や建物は売却することができます。
ただし、不動産の名義が亡くなった方（被相続人）のままでは、通常、そのまま買主へ所有権を移転することはできません。
まず、誰がその不動産を取得するのかを決め、相続登記によって相続人へ名義を変更したうえで売却するのが基本です。
2024年4月1日から相続登記は義務化されています。
相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、自分のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
相続登記について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
相続した不動産の名義変更とは？相続登記の期限・必要書類・費用をわかりやすく解説
相続した不動産を売却する流れ
一般的には、次のような流れで進めます。
① 相続人と遺言書を確認する
まずは、誰が法定相続人になるのかを確認します。
あわせて、亡くなった方が遺言書を残していないかも確認しましょう。
遺言書の内容によって、不動産を取得する人や手続きが変わることがあります。
② 不動産の内容・価値を確認する
相続する不動産について、所在地、面積、権利関係、住宅ローンや抵当権の有無などを確認します。
また、不動産会社などへ査定を依頼して、実際に売却するとどの程度の価格になりそうか確認しておくことも重要です。
なお、実際に売れる価格と相続税を計算するときの評価額は同じとは限りません。
相続税評価については、こちらの記事で詳しく解説しています。
相続した不動産の評価額はいくら？土地・建物の相続税評価方法をわかりやすく解説
③ 遺産分割協議を行う
遺言書などによって取得者が決まっていない場合は、相続人同士で遺産分割について話し合います。
たとえば、
- 長男が不動産を相続する
- 兄弟など複数人で共有する
- 不動産を売却して代金を相続人で分ける
などの方法が考えられます。
売却代金を分けることを前提として不動産を売却する方法は、一般に換価分割と呼ばれます。
誰の名義にして、誰が売却し、売却代金をどのように分配するのかについては、遺産分割協議書にも明確に記載しておくことが重要です。
④ 相続登記をする
不動産を取得する人が決まったら、法務局で相続登記を行います。
相続登記とは、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変更する手続きです。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、正当な理由なく申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、相続人申告登記によって基本的な申請義務を履行している場合でも、それだけで不動産を売却できる状態になるわけではありません。
不動産を売却して買主へ所有権を移転するためには、原則として、実際に不動産を取得する相続人への相続登記を行う必要があります。
⑤ 不動産会社に売却を依頼する
相続登記を進めたら、不動産会社に査定を依頼し、売却活動を始めます。
不動産会社によって査定価格や販売方法が異なることもあるため、必要に応じて複数社から査定を取ることも検討しましょう。
⑥ 売買契約・引渡しを行う
購入希望者が決まり、価格や条件について合意したら売買契約を締結します。
その後、残代金の受領、買主への所有権移転、物件の引渡しなどを行います。
相続した不動産を売却すると税金がかかる？
不動産を売却したからといって、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。
基本的には、売却によって生じた譲渡所得に対して所得税・住民税などがかかります。
譲渡所得は、おおむね次のように計算します。
譲渡所得 ＝ 収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除額
取得費には、不動産の購入代金や購入時にかかった一定の費用などが含まれます。
仲介手数料など、売却のために直接必要となった一定の費用は譲渡費用として差し引ける場合があります。
相続した不動産の取得費はどうなる？
ここは非常に重要なポイントです。
相続したからといって、相続時の不動産評価額がそのまま取得費になるわけではありません。
原則として、亡くなった方がその不動産を取得したときの取得費を相続人が引き継ぎます。
そのため、親が昔購入した土地や建物を売却する場合には、購入時の契約書などを探すことが重要です。
取得費が分からない場合などには、売却金額の5％相当額を概算取得費として計算する方法があります。
ただし、実際の取得費より大幅に低くなり、結果として譲渡所得が大きくなるケースもあります。
昔の売買契約書や領収書など、取得費を確認できる資料が残っていないか探してみましょう。
相続税を払った場合は「取得費加算の特例」を確認
相続税を支払った人が、相続または遺贈によって取得した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税のうち一定額を取得費へ加算できることがあります。
これを相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、一般に「取得費加算の特例」といいます。
主な要件として、
- 相続または遺贈によって財産を取得していること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 一定の期限までにその財産を売却していること
などがあります。
売却期限は、原則として相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。
売却する時期によって適用できるかどうかが変わるため、相続税を納めている場合は早めに確認しておきましょう。
相続した空き家には「3,000万円特別控除」が使える場合も
亡くなった方が住んでいた家を相続して売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
いわゆる「相続空き家の3,000万円特別控除」です。
ただし、すべての相続した実家が対象になるわけではありません。
対象となる家屋には、原則として、
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されていること
- 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
- 相続開始直前に原則として被相続人以外の居住者がいなかったこと
などの要件があります。
さらに、売却時期、売却代金、耐震基準などについても要件があります。
2026年9月現在、この特例の対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。
また、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地等を相続または遺贈によって取得した相続人の数が3人以上の場合、特別控除額の上限は1人あたり2,000万円となります。
相続した空き家を放置するリスクについてはこちらの記事も参考にしてください。
相続した空き家を放置するとどうなる？固定資産税・管理責任・対処法をわかりやすく解説
取得費加算と空き家特例はどちらも使える？
相続した不動産を売却するときは、複数の税制上の特例が候補になることがあります。
しかし、同じ不動産の売却について、取得費加算の特例と相続空き家の特別控除を自由に重ねて使えるわけではありません。
どの制度を利用できるのか、どの方法が有利なのかは、相続税額、取得費、売却価格、譲渡所得などによって変わります。
金額が大きい場合には、売却前に税理士などへ確認することをおすすめします。
共有名義のまま売却するときは注意
兄弟など複数の相続人で不動産を共有すると、その不動産全体を売却するときには共有者全員の意思をそろえる必要があります。
たとえば、
- 売却するかどうか
- いくらで売るか
- どの不動産会社に依頼するか
- いつ売るか
などについて意見が分かれる可能性があります。
「とりあえず共有にしておこう」とすると、将来さらに相続が発生し、共有者が増えて権利関係が複雑になることもあります。
遺産分割の段階から、将来の管理や売却まで考えて取得方法を決めることが大切です。
共有名義のメリット・デメリットについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
相続した不動産を共有名義にするとどうなる？メリット・デメリットと注意点を解説
売却するか、保有するかも検討する
相続した不動産は、必ず売却しなければならないわけではありません。
主な選択肢としては、
- 自分や家族が住む
- 賃貸する
- 売却する
- 土地を活用する
などがあります。
固定資産税や修繕費、管理の手間、将来の資産価値なども考えて判断しましょう。
実家を相続した後の選択肢については、こちらの記事で詳しく解説しています。
実家を相続したらどうする？住む・売る・貸す・空き家にする場合の選択肢を解説
相続した不動産を売却するときのチェックポイント
売却を検討するときは、次の項目を確認してみましょう。
- 相続人は確定しているか
- 遺言書はないか
- 誰が不動産を取得するか決まっているか
- 相続登記は完了しているか
- 不動産の実勢価格を把握しているか
- 購入時の売買契約書などは残っているか
- 相続税を支払っているか
- 取得費加算の特例を利用できないか
- 相続空き家の特例を利用できないか
- 共有名義にする必要があるか
- 売却後の税金はいくらになりそうか
特に税金の特例には期限があるため、「とりあえず数年間そのままにしてから考える」ことで有利な制度を利用できなくなる可能性があります。
相続した不動産は「売る前」に税金まで確認する
不動産会社へ査定を依頼して売却価格を確認することは重要ですが、それだけで判断するのはおすすめできません。
たとえば、5,000万円で売却できても、取得費が非常に低ければ大きな譲渡所得が発生する可能性があります。
一方で、
- 取得費を確認できる資料が残っている
- 取得費加算の特例を利用できる
- 相続空き家の特別控除を利用できる
といった場合には、税負担が大きく変わる可能性があります。
そのため、相続不動産を売却するときは、
「いくらで売れるか」だけでなく「売ったあと手元にいくら残るか」
まで考えることが大切です。
まとめ｜不動産は相続した後の出口まで考えよう
相続した不動産を売却するときは、単に不動産会社へ売却を依頼すれば終わりというわけではありません。
相続人の確認 → 遺産分割 → 相続登記 → 売却 → 税金の確認
まで、一連の流れとして考えることが重要です。
また、相続した不動産には、取得費加算や相続空き家の特別控除など、通常の不動産売却とは異なる制度が関係することがあります。
「売ってから税金を考える」のではなく、売却前に相続・不動産・税金をまとめて確認することが、後悔しないためのポイントです。
不動産を相続したときの手続き全体については、親記事であるこちらの記事もあわせて確認してください。
不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説
不動産相続について次に確認したい記事
- 不動産を相続したら何をする？手続きの流れと相続登記をわかりやすく解説
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- 相続した不動産を共有名義にするとどうなる？メリット・デメリットと注意点を解説
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- 相続した不動産の名義変更とは？相続登記の期限・必要書類・費用をわかりやすく解説
参考情報・出典
本記事の作成にあたり、主に以下の公的機関の情報を参考にしています。
- 国税庁｜譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
- 国税庁｜相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
- 国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
※相続した不動産の売却にかかる税金は、取得時期、取得費、所有期間、相続税の課税状況、建物の利用状況などによって異なります。具体的な譲渡所得や特例の適用可否については、税理士または税務署へご確認ください。
※本記事は不動産・相続・税金に関する一般的な情報提供を目的としています。相続登記、譲渡所得、取得費加算の特例、相続した空き家の特別控除などの適用要件は、個別事情や法改正によって異なる場合があります。具体的な登記については司法書士、売却については不動産会社、税務については税理士または税務署などへご確認ください。
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